25 Sep Richmond Sigue Adelante con un Plan Primero en la Nación para Apoderarse de Hipotecas Sobrevaloradas

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Reportaje, Anna Challet

Richmond seguirá adelante con sus planes para apoderarse de hipotecas sobrevaloradas usando el derecho de expropiación, haciendo más crucial un caso que probará si una ciudad puede enfrentar a Wall Street y rescatar a los propietarios en problemas por su propia cuenta.

“La Ciudad de Richmond y nuestros residentes se han visto muy perjudicados por esta crisis de vivienda”, dijo la alcaldesa Gayle McLaughlin, en una reunión del concejo municipal el 10 de septiembre. “Muchos en nuestra comunidad han sido objeto de los préstamos depredadores, muchos ya han perdido sus hogares a las ejecuciones hipotecarias, y todo Richmond ha sufrido por el valor de las viviendas que se han desplomado casi un 60 por ciento, y por supuesto, lo que significa una reducción de los ingresos de los impuestos sobre la propiedad para la ciudad”.
Si bien la crisis hipotecaria ha terminado y el mercado de la vivienda esta recuperándose, la recuperación es desigual, con muchos propietarios aún afectados. Aproximadamente la mitad de los propietarios de Richmond tienen hipotecas sobrevaloradas, de acuerdo al Administrador de la Ciudad Bill Lindsay. Ciudades como Richmond, con muchos propietarios afroamericanos y latinos, se encuentran entre los más afectados por la crisis hipotecaria, debido en parte a que los bancos fueron más propensos a dirigirse a estas comunidades para préstamos de alto riesgo.

“A los bancos los rescataron – ¿cómo no a la ciudad de las personas que compraron las casas? También necesitamos rescate nosotros. Somos personas de bajos ingresos, ingresos moderados trabajando duro”, dijo la residente de Richmond, Patty Castillo, cuya hipoteca está actualmente sobrevalorada, es decir, el saldo adeudado en el hogar es menos del valor de mercado actual de la propiedad.

Castillo y su marido compraron su casa de Richmond en el 2005 por $ 420.000 y han visto su valor caer a $ 125.000. Agregando a sus problemas, tienen un préstamo de interés solamente y están preocupados porque sus pagos hipotecarios están a punto de empezar a aumentar a finales de año.

Mientras que otros gobiernos locales han considerado el uso del derecho de expropiación (donde un gobierno se apodera de la propiedad privada para uso público) con el fin de ayudar a los propietarios de viviendas sobrevaloradas, y varios miembros de la Junta de Supervisores de San Francisco han expresado su apoyo al plan, Richmond está solo en su decisión de seguir adelante. Las Ciudades de Las Vegas del Norte y San Bernardino decidieron en contra de la opción después de enfrentar una fuerte oposición de las instituciones financieras y corredores de bienes raíces.

“Somos realmente la única ciudad en este momento que está participando con el programa, y eso ha sido difícil”, dijo Lindsay en la reunión, tras comunicarle al concejo que tenían que considerar si el plan podría tener consecuencias financieras negativas para la ciudad, tales como la pérdida del acceso al crédito.

A pesar de enfrentar una demanda presentada por grandes bancos como Wells Fargo, así como las advertencias de un grupo comercial poderoso que representa a bancos y compañías de gestión de activos, que los futuros prestatarios de Richmond podrían encontrarse en la imposibilidad de obtener préstamos hipotecarios, el Concejo Municipal finalmente votó cerca de las dos de la mañana para seguir adelante con su controvertido plan para mantener a la gente en sus hogares.

A principios de este año, Richmond se asoció con la firma consultora Mortgage Resolution Partners (MRP por sus siglas en inglés) y crearon un programa de reducción del capital conocido como Richmond CARES (acción comunitaria para restablecer la igualdad y estabilidad). En julio, la ciudad envió cartas a más de 30 bancos y proveedores de servicios hipotecarios ofreciendo comprar más de 600 hipotecas que fueron determinadas alto riesgo de impago.

La ciudad compraría las hipotecas con un descuento de acuerdo a su valor justo de mercado determinado por un valuador independiente, y después reestructurará los préstamos con la ayuda de MRP con el fin de ayudar a los propietarios evitar la ejecución hipotecaria. En el caso de que los titulares de hipotecas se nieguen a las ofertas, la ciudad podría considerar apoderarse de las hipotecas por derecho de expropiación.

Si tiene éxito, podría hacer historia. Sin embargo, algunos residentes están preocupados de que la estrategia de Richmond podría traerle apuros económicos a la ciudad al largo plazo.

Doria Robinson, residente de Richmond de tercera generación, apoya la decisión del Concejo de avanzar y explorar el uso del derecho de expropiación.

“Hemos buscado al gobierno federal para respuestas, para orientación, para liderazgo, y rescataron a los bancos”, dijo ella. “Hemos buscado que los bancos ofrezcan a los propietarios la oportunidad de reducir su capital o reducir sus tasas de interés, o hacer cualquier cosa, y más que nada han desordenado a las personas, dándoles papeleo, perdiendo sus papeleo”.

Pero luego están los propietarios de viviendas como Bea Roberson, quien teme que el plan dará lugar a valores de propiedad más bajos en toda la ciudad, y que MRP esta engañando a Richmond y esta para beneficiarse del programa a expensas de los propietarios de viviendas.

“Todo el mundo está hablando de las codiciosas personas de Wall Street – pues, ¿qué crees que es MRP?”, dijo.

Megan Roberts , otra propietaria de vivienda en Richmond, no está de acuerdo. Ella no está en problemas, pero apoya el plan de reducción del capital como una forma para que otros encuentren alivio.

“Si los bancos estuvieran ofreciendo algunas ofertas decentes… bajando el principal de estas casas, sería una historia completamente diferente. Pero el hecho del asunto es que no lo han hecho”, dijo.

El plan se ha ganado el apoyo de una alianza de vivienda justa y grupos comunitarios, incluido los Defensores de los Derechos Económicos y Vivienda (HERA por sus siglas en inglés) en Oakland y la Coalición de Reinversión de California.

En la reunión del Concejo de la Ciudad, la directora ejecutiva de HERA Maeve Elise Brown crítico ferozmente a la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA por sus siglas en inglés), que ha amenazado con desinvertir en ciudades que se apoderan de las propiedades a través del derecho de expropiación. La FHFA es la reguladora de Fannie Mae y Freddie Mac, agencias cuasi públicas y privadas que garantizan la mayor parte de los préstamos hipotecarios respaldados por el gobierno – que es cerca del 90 por ciento de todas las nuevas hipotecas en todo el país.

Brown dice que las declaraciones de la FHFA son “muy preocupantes” y equivale a una “discriminación ilegal bajo la Ley Federal de Vivienda Justa y la Ley de Igualdad de Oportunidad de Crédito”.

Doria Robinson cree que la reacción del sector financiero al plan de Richmond es de esperarse. “Que [los titulares de hipotecas] empiecen a intimidar a Richmond, una ciudad pequeña, y amenazándonos con todo tipo de cosas que parecen ser ilegal no es una sorpresa”, dijo.

ACTUALIZACIÓN: El 16 de septiembre, el juez de distrito Charles Breyer concedió la moción de Richmond para desestimar la solicitud de Wells Fargo de un mandato preliminar que habría bloqueado la ciudad de potencialmente usar la expropiación para apoderarse de las hipotecas sobrevaloradas. La decisión de Breyer se basa en el hecho de que Richmond aún no ha tomado ninguna acción para usar el derecho de expropiación – su fallo afirma que las alegaciones de Wells Fargo “no están completas para su adjudicación”.

Malcolm Marshall contribuyó informes.